Nájomníci už hypotéku nesplatia

No aktuálne ekonomické prostredie hovorí jasne. Pri vysokých úrokových sadzbách, rekordných cenách bytov a stagnujúcich nájmoch sa výnosnosť investičného bytu financovaného hypotékou približuje k výnosom na akciových trhoch. Za posledné dve dekády sa zhodnotenie nehnuteľností pohybovalo na úrovni 6,2 %, k čomu treba prirátať 3%-ný výnos za prenájom. ETF fondy pritom ponúkajú pri porovnateľnom zhodnotení viac flexibility a menej starostí.

Kúpiť si investičný byt alebo investovať radšej do akcií? Práve investičné nehnuteľnosti bývajú pre mnohých Slovákov voľbou číslo jedna. Súvisí to najmä so skutočnosťou, že väčšina slovenskej populácie má primárne bývanie vo svojom vlastníctve, a tak prirodzene sú to opäť nehnuteľnosti, ktoré zvažujeme aj v súvislosti s investovaním. Tento apetít je navyše umocnený nedôverou Slovákov voči investovaniu do finančných aktív. Výsledkom toho je, že našinci držia len 20 % finančného majetku v akciách a investičných fondoch, čo je o polovicu menej ako v prípade Čechov.  

„V aktuálnych časoch vysokých úrokových sadzieb a cien nehnuteľností už nepokryje výnos z nájmu splátku hypotéky. Majitelia tak musia doplácať z vlastného vrecka, pričom berúc do úvahy potrebné dodatočné investície do opráv či renovácie bytu, je zhodnotenie takejto investície porovnateľné s pasívnymi ETF fondami, a to približne na úrovni 9% p.a.,“ hovorí Ján Tonka, Head of personal finance vo Finaxe.

Pokiaľ by sme sa pozreli do detailu čísel, mesačná splátka hypotéky na novší 1-izbový investičný byt v Bratislave s úrokovou sadzbou 3,59 % p.a. je na priemernej úrovni 621 eur, pričom príjem z jeho prenájmu po odpočítaní dane, zálohových platieb a internetu môže predstavovať 400 eur v čistom. V modelovom prípade by tak majiteľ nehnuteľnosti musel doplácať mesačne cez 200 eur na pokrytie plnej výšky splátky hypotéky.

Zároveň sa očakáva, že dynamika rastu cien nehnuteľností sa v nasledujúcom desaťročí spomalí. Slovensko už prešlo najrýchlejším obdobím ekonomického rastu, čo znamená, že realitný trh bude ďalej rásť už pomalším tempom.

V prípade, že človek disponuje dodatočným finančným kapitálom je vhodné vziať do úvahy okrem samotnej výšky zhodnotenia investície aj ďalšie aspekty. Najmä časovú náročnosť, riziko, likviditu, potrebný vstupný kapitál a v neposlednom rade dane.

Tabuľka: Porovnanie parametrov investície do ETF a do nehnuteľnosti na hypotéku

*V prípade nehnuteľnosti je potrebné sčítať zhodnotenie samotného bytu na úrovni 6,2% spolu s výnosom z nájmu vo výške 3%. Výška zhodnotenia však nezohľadňuje prípadný výpadok nájomcov.

Výhodou nehnuteľnosti je možnosť čerpať hypotéku. ETF zas nevyžadujú vysoký kapitál

Najväčšia výhoda investičnej nehnuteľnosti je možnosť využiť financovanie prostredníctvom hypotéky. To umožňuje zainvestovať vyššiu sumu už v nižšom veku, čo urýchli budovanie majetku. Na druhej strane však samotná investícia vyžaduje vysoký počiatočný kapitál, a to aspoň vo výške 20% z ceny nehnuteľnosti. Tento prístup je tak dostupný iba pre tých, ktorí majú dostatočný príjem na splácanie hypotéky. Naopak, výhodou ETF je možnosť investovať už od 10 eur mesačne, čo robí túto formu investovania prijateľnejšiu pre širokú populáciu bežných ľudí.

Investičný byt vyžaduje náš čas, nevýhodou je aj vyššia koncentrácia rizika

Výpadky nájomníkov, daňové priznanie, údržba, opravy... Investícia do bytu vyžaduje aj časovú investíciu. „Investičný byt je príkladom aktívneho, nie pasívneho príjmu. Preto vyžaduje podstatne viac našej energie, ako by sme si mohli na prvý pohľad myslieť. V prípade, že nemáme priestor venovať sa mu pravidelne, je lepším riešením pasívne investovanie do ETF“, vysvetľuje Tonka.

Ďalším aspektom, na ktorý poukazuje, je aj diverzifikácia. Nehnuteľnosť predstavuje koncentrované riziko, pretože investor vkladá značnú časť svojho majetku do jedného aktíva, ktorého hodnota môže klesnúť v dôsledku lokálnych zmien, ako je výstavba rušnej cesty, pokles atraktivity štvrte, či zmeny v daňovej politike. Riadenie rizika je tak podľa jeho slov pri nehnuteľnosti náročnejšie. Zlá geopolitická situácia a riziko konfliktov sú ďalšie aspekty, ktoré môžu znížiť aj hodnotu nehnuteľnosti.

Naopak, ETF fondy ponúkajú globálnu diverzifikáciu. Investori prostredníctvom jedného fondu vlastnia podiely v stovkách až tisíckach spoločností naprieč rôznymi odvetviami a regiónmi. Riziko sa tak rozkladá, čím sa znižuje aj kolísavosť portfólia.

ETF majú vyššiu likviditu a sú daňovo výhodnejšie

Aj keď dopyt na trhu s nehnuteľnosťami dlhodobo prevyšuje jeho ponuku, nájsť vhodného kupujúceho môže trvať týždne až mesiace. Pri predaji ETF je možné mať peniaze na účte už do niekoľkých dní. Ak človek potrebuje napríklad 10 000 € na zaplatenie školného v zahraničí, pri ETF je možné odpredať len časť investície, čo pri investičnom byte možné nie je.

Výhodou je aj daňový aspekt. Po uplynutí jedného roka sú investície do ETF fondov pre slovenských daňových rezidentov oslobodené od daňových a odvodových povinností. Pokiaľ by sme chceli predať po 1 roku byt, museli by sme odviesť daň zo zisku (19% resp. 25%) aj zdravotné odvody. Zisk z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane až po uplynutí  piatich rokov (platí pre fyzické osoby a nehnuteľnosti nezaradené do obchodného majetku).

Tabuľka: Porovnanie parametrov investície do ETF a do nehnuteľnosti na hypotéku

Zdroj foto: Freepik