Na trhu je 30-tisíc nehnuteľností a pozemkov na predaj. “Uloviť” si tú svoju býva ťažké
Najvyšší apetít po bývaní je prirodzene v Bratislave, ale napríklad aj Prešovskom kraji, ktorý je skokanom v náraste cien realít. Odborník na reality Viktor Obtulovič zo spoločnosti FinGO.sk prináša 6 tipov, ktoré pri hľadaní a kúpe nehnuteľností či pozemkov môžu pomôcť.
Najvyšší apetít po bývaní je v Bratislavskom a Prešovskom kraji
Na realitnom trhu je v súčasnosti okolo 30-tisíc ponúk na predaj bytov, domov, chalúp a pozemkov. „Najviac, približne 7-tisíc je ich v Bratislavskom kraji, za ním nasleduje Nitriansky kraj s počtom 6-tisíc realitných ponúk. Naopak, najnižší počet evidujeme v Prešovskom kraji s približne 2100 ponukami nehnuteľností a pozemkov,” zhodnotil Viktor Obtulovič, odborník na realitný trh zo spoločnosti FinGO.sk.
Najsilnejší apetít po bývaní dlhodobo cítiť v hlavnom meste a jeho okolí, kde je ponuka až 10-násobne nižšia ako reálny dopyt. „V Bratislavskom kraji v súčasnosti chýba viac ako 70 000 bytov. Obrovský dopyt po bývaní je napríklad aj v Prešovskom kraji, ktorý je skokanom v medziročnom náraste cien realít. Je to spôsobené najmä nedostatočnou výstavbou nových nehnuteľností,” uviedol odborník.
Byty sa rozchytajú rýchlo, v prvý deň sa ozve aj 10 záujemcov
Apetít po bývaní podporujú aj rekordne lacné hypotéky, ale dostať sa k vhodnej nehnuteľnosti, či už ide o byt, dom, pozemok alebo aj veľmi žiadané chalupy, je veľakrát problém. Ako sa hovorí, rozchytajú sa ako teplé rožky.
„Ak sa na trhu objaví nová ponuka, treba konať naozaj rýchlo. Môže sa stať, že hneď v prvý deň zverejnenia ponuky na realitných portáloch sa ozvú aj desiati záujemcovia na obhliadku bytu. Pri lepšej nehnuteľnosti, najmä pri novostavbách v dobrej lokalite, sa často stáva, že o kúpu danej nehnuteľnosti súperia viacerí kupujúci a v konečnom dôsledku sa nehnuteľnosť licituje, a tým pádom sa predá za viac ako bola stanovená ponuková cena. Predávajúci si preto veľakrát môžu vybrať, komu svoju nehnuteľnosť predajú a často uprednostnia kupujúceho, ktorý má finančné prostriedky pripravené v hotovosti,” priblížil Viktor Obtulovič.
1. Čoraz viac ľudí využíva agenta kupujúceho
V dnešnej dobe obrovského dopytu a slabej ponuky realitné kancelárie poskytujú službu, nad ktorou by sme pár rokov dozadu len neveriacky krútili hlavami. „Ide o službu Agent kupujúceho, pri ktorej realitka zastupuje záujmy kupujúceho a sprevádza ho celým procesom kúpy nehnuteľnosti. Kedysi by nám ani vo sne nenapadlo, že niečo takéto sa môže na Slovensku uchytiť, ale z dôvodu silného dopytu po kúpe realít a nízkej ponuky, si túto službu osvojilo čoraz viac kupujúcich,” zhodnotil Viktor Obtulovič.
Výhodou tejto služby je, že sa môžete dostať k nehnuteľnosti, ktorú realitná kancelária ešte neinzerovala na realitných portáloch a tým pádom máte prednostné právo kúpy. Realitný maklér dohliada aj nad celým procesom kúpy nehnuteľnosti, čiže vám vyjedná kúpnu cenu a za asistencie právnika prekontroluje kúpne zmluvy. “Realitnej kancelárii potom kupujúci zaplatí buď dopredu dohodnutú fixnú odmenu alebo určité percento z transakčnej ceny nehnuteľnosti,” vysvetlil realitný odborník.
2. Strážny pes vás upozorní na nové inzeráty
Ak sa rozhodnete hľadať nehnuteľnosť na vlastnú päsť bez pomoci realitnej kancelárie, je dôležité aby ste dobre poznali trh. Priebežne sledujte ponuku realitných portálov, či už súkromnú inzerciu alebo inzerciu realitných kancelárií. Aby ste si zvýšili šance a dostali sa k realitným ponukám medzi prvými, nastavte si aj službu strážny pes.
„Táto služba je bezplatná a ponúka ju väčšina realitných portálov. Stačí ak sa na portáli zaregistrujete a zadáte parametre ako je preferovaná lokalita, typ a stav nehnuteľnosti alebo pozemku, rozloha, cenový strop a podobne. Akonáhle sa na portáli objaví nová ponuka, strážny pes vás na ňu upozorní zaslaním e-mailu,” vysvetľuje Viktor Obtulovič z FinGO.sk.
3. Zistite svoj cenový strop, ušetríte čas pri financovaní
Ak budete kúpu nehnuteľnosti financovať hypotékou, najskôr si nezáväzne preverte, koľko peňazí vám dokážu banky požičať. Podľa odborníka je najefektívnejšie, ak ešte pred obhliadkou oslovíte finančného makléra, s ktorým zistíte váš cenový strop vo viacerých bankách oveľa rýchlejšie. „Ak budete poznať vaše úverové možnosti, budete vopred vedieť, akú nehnuteľnosť či pozemok môžete hľadať, aby ste si ich mohli aj finančne dovoliť. Ušetríte tak množstvo času,” priblížil odborník.
Rovnako sa zamyslite nad tým, ako dofinancujete zvyšok kúpnej ceny, keďže banky už neposkytujú 100 %-tné hypotéky. Napríklad podľa pieskumu FinGO.sk takmer polovica ľudí na dofinancovanie preferuje úver stavebnej sporiteľne a necelá tretina spotrebný úver. Len 10 % ľudí dofinancuje hypotéku vlastnými úsporami alebo peniazmi od rodiny, prípadne založia v prospech úveru ďalšiu, napríklad rodičovskú nehnuteľnosť, vďaka čomu im banka poskytne vyšší úver.
4. Lokalitu môžete lepšie navnímať v podnájme
V lokalite, o ktorú máte záujem, si určite vopred urobte niekoľko obhliadok. „Okrem toho, že si na vlastnej koži odskúšate dostupnosť do práce či do školy detí, preveríte si aj občiansku vybavenosť danej lokality. Na obhliadkach môžete zistiť napríklad aj to, aké sú dispozície bytov, ktoré sa môžu aj v starších bytových domoch líšiť,” radí Viktor Obtulovič.
Ak vám to finančné možnosti dovolia, môžete si bývanie vo vybranej lokalite najskôr vyskúšať na vlastnej koži a prenajať si v nej byt, dom alebo aj chalupu na krátkodobý alebo dlhodobý prenájom. „Lokalitu takto navnímate najlepšie a po kúpe nehnuteľnosti vás neprekvapia nepríjemnosti, ktoré si počas bežnej obhliadky nemusíte všimnúť. Môže ísť o náveternú stranu, veľký hluk, prašnosť a podobne,” vysvetľuje odborník.
5. Passport nehnuteľnosti odhalí vady, ktoré si nevšimnete
V dnešnej dobe už existujú rôzne možnosti ako si môžete vopred preveriť, či nehnuteľnosť nemá vady, ktoré by vám mohli zhoršiť kvalitu bývania. „Na tento účel môžete využiť aj tzv. passport nehnuteľnosti od stavebného inžiniera. Ide o súpis dát konkrétnej nehnuteľnosti, v ktorom stavebný inžinier vyhodnotí jej parametre a upozorní na možné úskalia. Najčastejšie sa passport nehnuteľnosti využíva pri obhliadke a preberaní novostavieb, ale rovnako môže pomôcť aj pri obhliadke starších bytov, domov či pozemkov,” radí Obtulovič.
Najmä pri bytoch a domoch si nemusíte všimnúť vady ako je zlá maľovka, chybne položené obklady, zle osadená sanita alebo krivé soklové lišty. Odborník vie zistiť aj hlučnosť bytu a posúdiť, či boli pri výstavbe použité dobré stavebné postupy. Takisto premeria jednotlivé izby a zistí, či odchýlka výmer izieb nie je príliš veľká. „Cena passportu závisí od rozlohy nehnuteľnosti a môže sa pohybovať od 150 eur pri 1-izbovom byte po 350 eur pri 5- a viacizbovom byte alebo dome. V porovnaní s vysokými cenami realít je to zanedbateľná suma a pri akýchkoľvek pochybnostiach o nehnuteľnosti túto službu určite odporúčam,” hovorí odborník.
6. Podpis rezervačnej zmluvy pod dohľadom právnika
Ak nájdete vhodnú nehnuteľnosť, prvým krokom pri kúpe je podpis rezervačnej zmluvy. Pri financovaní formou hypotéky sa ešte pred podpisom rezervačnej zmluvy opäť stretnite s hypotekárnym špecialistom, aby sa vám nestalo, že vám banka z nejakého dôvodu hypotéku zamietne a vy prídete o rezervačný poplatok vo výške pár tisíc. „Ak máte potvrdené, že podmienky pre úver spĺňate, odporúčam už pred podpisom rezervačnej zmluvy zapojiť do procesu aj právnika, aby vás upozornil na možné riziká v zmluve,” opisuje odborník.
Zároveň upozorňuje, že ak kupujete nehnuteľnosť zo súkromnej inzercie, kontrola zmlúv právnikom by mala byť povinná jazda, aby ste sa nedostali do problémov spojených s prevodom vlastníckeho práva. „V prípade že kupujete byt či dom cez realitku, realitný maklér má dohliadať na bezpečnosť celej transakcie, keďže každá realitná kancelária by mala spolupracovať s právnikmi, ktorí formulujú a kontrolujú kúpne zmluvy,” dodáva Viktor Obtulovič z FinGO.sk.
